Přihlásit
header 1000 kapital

Z HISTORIE ZDAŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Zdaňování nemovitostí je historickým institutem, jedním z prvních druhů daňové zátěže, který lidstvo provází po mnoho století a čile přetrvává do dnešních dnů. Již od pradávna bývá zdaňování spojováno se státem, stát a daně zpravidla tvoří nerozlučnou dvojici. Různé formy a právní úpravy zdaňování nemovitostí nacházíme s některými společnými rysy i odchylkami v právních řádech většiny zemí světa. Také Česká republika se řadí ke státům s dlouhou tradicí zdaňování nemovitostí.

Daně všeobecně znamenají pro většinu občanů ne zrovna příjemný aspekt života, a jsou tedy i velmi často ostře kritizovaným institutem, nicméně zůstávají bezesporu součástí každodenní reality, tak staré jako civilizace sama.

Nejstarší známé daňové záznamy ve formě hliněných tabulek pocházejí zhruba z doby
6 000 let před Kristem. Byly nalezeny ve starověkém městském státě Lagaš na dnešním území Iráku, severozápadně od řek Eufratu a Tigridu. Daně v Lagaši byly velmi nízké, ale v době krize či války byla sazba daně 10% veškerého majetku občanů. Ten byl tvořen především zásobami jídla - nesmíme zapomínat, že před existencí peněžního systému byly daně placeny procentem sklizené úrody. Tehdejší král používal daňový systém nazývaný „bala“, což znamená „rotace“. Výběrčí daně se vždy zaměřili na určitou oblast státu, kterou zhodnotili a zdanili během měsíce, a posléze, příští měsíc, se zaměřili na další oblast. Tímto způsobem, tj. členěním tohoto obtížného úkolu do více ovladatelných součástí, si usnadňovali práci. Takový přístup je pro mnohé dodnes inspirativní, jak dokazuje například případ zdaňování nemovitostí v Bostonu, kde se během pravidelného znovuoceňování pro daňové účely postupuje tak, že namísto koncentrace pozornosti na všechen majetek najednou, je jeden rok pozornost věnována na ohodnocení obchodních a průmyslových nemovitostí, další rok na byty a ostatní podskupiny nemovitostí atp. Tento přístup umožňuje důkladnou analýzu hodnot a následně vede i k efektivnějšímu celkovému ocenění nemovitostí.

Starověký Egypt s vyvinutou kulturou, která vznikla již 5 000 let př.n.l. a trvala tisíce let, také znal zdaňování. To dokazuje i známý „Rosetta stone“, což byl daňový dokument poskytující úlevu kněžím. Zhruba jedna osoba ze sta byla gramotná a mnoho z takto vzdělaných lidí pracovalo jako výběrčí daní. Měli na starost také vedení záznamů ohledně vlastníků půdy a velikosti půdy, dále pravidelně počítali dobytek a obilí. Výběrčí daní měli vysoké postavení, a to i z důvodů hlubokých znalostí nejstaršího známého písma na světě - staroegyptského písma hieroglyfy. Často když zemřel král, byli to právě výběrčí daní jako jediní z královského personálu, kdo nebyli zabiti a pohřbeni společně s králem. Tak vysoko byla ceněna jejich úloha. Výběrčí daně měli i své hrobky a monumenty v Egyptě a Sýrii, které svou hodnotou soupeřily i s některými královskými. Typická daňová sazba byla 10% z celé produkce. Daně v Egyptě postihovaly obilí, dobytek, olej, pivo a půdu. Nejčastějšími poplatníky daní byli tedy zemědělci. Pokud osoba nezaplatila nebo neměla na zaplacení, byla odvedena před soud, který okamžitě vykonal spravedlnost. Již z této doby lze identifikovat kořeny odporu k daním, tedy jev, který přetrval dodnes.

Zajímavým protikladem je systém výběru a filozofie spojená s daněmi ve starověkém Řecku, kde byly daně placeny ochotně a zcela dobrovolně, neboť byly vnímány jako čestná součást státních záležitostí. I antický Řím znal a aplikoval daně, včetně pozemkových, a proto byly již tehdy vytvářeny rozsáhlé databáze podobné dnešní moderní evidenci daní.

Historie zdaňování nemovitostí je velmi zajímavá, neboť je spojována již s počátky formování státních útvarů, resp. správních celků. Oproti jiným typům daně, které přišly mnohem později, zdaňování nemovitostí není novou záležitostí, naopak - daň z nemovitostí patří právě k zcela nejstarším typům a zdaňování nemovitostí představuje historicky jednu z nejstarších forem zdanění s velmi dlouhou tradicí. Již první státní útvary, jež se začaly formovat ve starověku, znaly daňový systém, jehož základem bylo vlastnictví půdy. Mezi ně patřil například Egypt, Babylon, Persie i Čína. Daň z pozemků byla dvojího druhu. Jednalo se jednak o naturální daň, jednak o výkon nucených prací. Ale podívejme se na některé konkrétní příklady z minulosti:

Historie na území Spojených států amerických
První kolonie v Nové Anglii vznikla v roce 1620 na severovýchodě dnešních Spojených států a založili ji tzv. "Pilgrim Fathers", což byli odpadlíci od anglikánské církve. Ti také uzavřeli dohodu, která je zavazovala i k vybíraní daní. Lidem byla přidělována sice stejně velká část půdy, ale půda, která byla úrodnější, byla zdaňována vyšší sazbou.

Výběrčími daní byli dlouhou dobu šerifové, kteří sestavovali také územní mapy nemovitostí. Daň z nemovitostí byla často příjmem církve a financovala se tak náboženská výuka. (Dnes jsou - snad jako pozůstatek těchto dob - financovány z daně z nemovitostí veřejné školy).

Co se týká zbytku severních kolonií, byl systém zdaňování nemovitostí obdobný. Velkým rozdílem ovšem byla úprava na jihu, kde zdaňování nemovitostí a majetku obecně nevyhovovalo bohatým vrstvám obyvatelstva. Proto se zde staly centrem pozornosti především jiné typy daní. Jih bojkotoval i snahy o zavedení národní daně z nemovitostí.

Pro zvýšení příjmů na válku proti Francii byla v roce 1797 zavedena národní tzv. „window tax“ čili daň z okna. Tento název získala proto, že stavby byly ohodnoceny podle počtu a velikosti oken a dveří každého domu. Tato daň doplňovala daň z pozemků. Nicméně takto nově zavedená daň se setkala s velkým odporem a výběrčí daní, kteří přicházeli nemovitosti podle oken ohodnotit, byli často násilím zadržováni či zajati. Daň byla tedy posléze odvolána.

Jiný případ rebelií se uskutečnil v Massachusetts jako reakce na přemrštěné daně z nemovitostí a následné procesy se zadluženými farmáři. Ozbrojená skupinka zaútočila na soud a požadovala snížení daně spolu s větší ochranou pro zemědělce. Tato demonstrace byla ovšem potlačena.

Během 19. století většina států - kromě již zmíněných jižních - získávala příjem právě z daně z nemovitostí. Nicméně na počátku 20. století bylo jasné, že daňový systém potřebuje změnu, a tak se všeobecně rozšířila idea o snížení závislosti na těchto daních a posílila snaha o zavedení daní z příjmu. Majetkové daně se tak postupně snížily a v roce 1932 a 1933 šestnáct států přijalo i speciální zákony zavádějící horní maximální limit pro tyto daně. V roce 1934 byla založena mezinárodní asociace „International Association of Assessing Officers“, která vznikla původně ze skupin poplatníků dožadujících se reformy daně z nemovitostí. Dnes má tato nezisková, vzdělávací a výzkumná asociace sdružující daňové odhadce a další zainteresované osoby, více jak 8 000 členů a jejím posláním je podporovat inovaci a efektivitu v oceňování majetku, zlepšování majetkové daňové politiky i správy daní.

Po druhé světové válce začal příjem daně z nemovitostí ještě dále klesat. Pro zajímavost, v roce 1927 tvořila daň z nemovitostí 97,3% místních příjmů, dnes je to zhruba 75%.

Na závěr lze citovat dva americké politiky. Benjamin Franklin kdysi řekl: „V tomto světě není nic jistého – až na smrt a daně.“ O mnoho let později J.C.Watts doplnil: „Smrt a daně mohou být nevyhnutelné, ale neměly by spolu souviset.“

Historie na území Evropy
Pro vývoj zdaňování ve střední Evropě jsou určující následující historické etapy: patrimoniální stát (od počátku státnosti do 13. století), stavovský stát (od 13. do 16. století) a absolutismus (od 16. do 19. století).

Patrimoniální stát je charakterizován osobou panovníka, jenž se považoval za vlastníka celého státního teritoria. V té době byl daňový systém teprve v počátcích. Svobodní neplatili daň, jen polosvobodní a nesvobodní odváděli panovníkovi určité dávky, které měly charakter spíše soukromoprávní. Ovšem již v té době náležela panovníku výsostná práva – regály, ze kterých mu plynul zisk. Mezi ně patřil regál mincovní, celní, horní a jiné. Pouze panovník měl tedy právo tyto oblasti využívat, ale často toto své právo i propůjčoval. Regály bývají většinou považovány za předchůdce daní. Nicméně daně v podobě, v jaké je známe dnes, ještě zdaleka nebyly v tomto období vyvinuty a v počátcích státnosti hrály druhořadou roli, spíše s charakterem nepravidelného zdroje příjmů.

Stavovský stát již daně plně využíval, avšak jejich povolování bylo nově v kompetenci sněmů, jež stále více získávaly na svém vlivu, a panovník byl tak jen prvním z mnoha, neboť jeho moc se oslabovala právě v důsledku narůstajícího vlivu stavů. Stavy se tak těšily mnoha výjimkám a osvobozením od daňových povinností, které tak přecházely na nejchudší vrstvy obyvatelstva.

Za absolutismu došlo k omezení práva sněmů povolovat daně a hojně vznikaly seznamy nemovitostí. Objevují se i zcela nové daně, přičemž je stále více kladen důraz na pravidelnost zdanění.

Devadesátá léta 19. století jsou považována za začátek moderní doby zdanění ve střední Evropě. Zvětšující se zisky sice znamenaly i větší daňový výnos, ale zároveň měly i negativní dopady jako nepřehlednost a s ní spojené daňové úniky. Daně také začaly plnit svou redistribuční funkci, i když především až po druhé světové válce v důsledku bipolarity světa bylo možné (a dodnes stále je) zaznamenat různé přístupy k funkci daní.

S myšlenkou evropské integrace a v souvislosti se vznikem Evropského společenství lze naopak sledovat snahu o harmonizaci daní, pouze však daní nepřímých. Oblast přímých daní totiž tradičně spadá pouze do pravomoci jednotlivých členských států. Ovšem i v této oblasti je třeba, aby se členské státy řídily základními principy, na nichž je Evropská unie založena.

Historie na území České republiky
První majetkové daně se v Českém království objevily ve 12. století a podrobovaly zdanění jak pozemky, tak stavby. Ze zdanění byla vyňata šlechta a církev. Jednu z hlavních daní ve středověkém českém království představovala „berna generalis“, jež byla povolována zemským sněmem. Jako základ byla stanovena určitá částka z půdy. Jednalo se tedy o obecnou pozemkovou zemskou berni. V roce 1517 byl vydán berní předpis stavovského sněmu, který mimo jiné stanovil všeobecnou daň z majetku, nicméně poddaní byli opět v porovnání s vrchností znevýhodněni, neboť této dani podléhal veškerý jejich majetek. Na přelomu 16. a 17. století byla zavedena domovní daň, jejímž předmětem byly stavby. Za panování Josefa II. pak byla provedena nová reforma pozemkové daně a šlechtě i církvi bylo odňato právo neplatit daň.

Spolu se vznikem Československa v roce 1918 vyvstala otázka sjednocení daňového systému pro Čechy, Moravu, Slovensko a Podkarpatskou Rus. To se podařilo v roce 1928. Na nemovitosti se vztahovaly daně pozemková a domovní. Již tehdy ovšem vznikaly spory, jež se často dostávaly až k soudům. Dobová judikatura se například zabývala otázkami souvisejícími s pojmem „vila“ v souvislosti se zákonem č. 27/1927 Sb. o přídavkových daních. Tento zákon zavedl zvýšení sazby domovní daně o 30% u tzv. přepychových budov, jako byly zámky a vily, což do značné míry vysvětluje, proč se tyto otázky tak hojně řešily soudní cestou. Obecně lze konstatovat, že jakékoliv nejasnosti v zákonné úpravě otevírají prostor pro spory a zatěžují soudy, což je jev platný dodnes právě i v souvislosti se zdaňováním nemovitostí.

Po únoru 1948 následovala daňová reforma, která mimo jiné zavedla zemědělskou daň. Daň domovní zůstala zachována, ovšem budovy v socialistickém vlastnictví této dani nepodléhaly. Minulost nám tedy také ukazuje, jak byla daň využívána i jako nástroj k specifickým účelům – v tomto konkrétním případě k potírání soukromého vlastnictví, neboť představovala postih tohoto druhu vlastnictví. Oproti dani domovní, která byla samostatná a týkala se jen budov ve vlastnictví občanů, daň zemědělská zahrnovala ve skutečnosti celkem tři samostatné daně – z hlediska zdaňování nemovitostí je ovšem nejdůležitější pouze složka zemědělské daně týkající se daně z pozemků. Nadto se zemědělská daň týkala pouze pozemků zemědělských (spolu s některými nezemědělskými, jako jsou např. okrasné zahrady a využívané vodní plochy), zároveň se ovšem vztahovala i na pozemky ve vlastnictví organizací.

V průběhu vývoje České republiky lze tedy zaregistrovat tři hlavní reformy – v roce 1927, 1952 a poslední z roku 1992 s účinností od 1. ledna 1993. Tato reforma plně nahradila dřívější daňovou úpravu, a to i v oblasti zdaňování nemovitostí. Reforma především sloučením zavedla „komplexní“ daň z nemovitostí, která je s účinností od 1. ledna 1993 až dosud upravena v samostatném zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitostí“). Oproti minulému stavu došlo k rozšíření předmětu daně, dani podléhají nemovitosti ve vlastnictví právnických i fyzických osob. V roce 2001 byl dále předmět daně rozšířen o byty a nebytové prostory, ovšem již ne jako o samostatnou, třetí složku daně z nemovitostí, ale jako součást daně ze staveb. Na základě této novely tedy vznikla de facto každému vlastníkovi bytu a nebytového prostoru povinnost podávat daňové přiznání, což podstatně rozšířilo okruh poplatníků.

 

 

Fit pro život

Kapitál

Cestujeme za golfem

Praha